前回までのコラムで不動産収入の魅力の1つとして、必要経費が認められることを書きましたが、注意点もいくつかあるのでお伝えします。前回のコラムも参考にしてご覧下さい。まず、必要経費（1）の借入金利は建物部分にのみ認められ、土地部分には認められません。このため、不動産をローンで取得する場合は、戸建てよりも土地の持ち分の少ないマンションを不動産業者から勧められることが多いようです。その方が必要経費に計上出来る金額が多くなるため、業者側も『節税』をアピール出来るからです。『節税』は魅力的ですが、不動産取得の目的を忘れずに、ご自身に合う物件がどのようなものか、慎重に検討する必要があります。
（ 2）の取得税（購入時）や、（3）の登記費用は初年度にのみかかる費用ですので、翌年度以降はこれらを除いた費用を必要経費として申告します。必要経費が少なくなる分、当然、不動産所得の金額は増えることになります。物件価格にもよりますが、多くの場合10年以内には不動産収入が必要経費を上回ることになり、上回った分はそれ以降の期間で課税対象となります。不動産を取得すれば、ずっと『節税』が可能という訳ではありませんのでご注意下さい。
必要経費の中で、物件によって金額が大きく変わるのが減価償却費です。減価償却とは、前回のコラムでも書いた通り、取得に要した金額をある期間にわたって分割して費用計上にする仕組みを指します。減価償却できる部分は建物本体と付属設備に分けられるのですが、建物本体よりも附属設備の方が法定耐用年数が短いため、早期に償却が可能となり、必要経費に算入される金額も高くなります。
また、新築の場合は耐用年数が定められ、建物本体と付属設備の分け方もはっきりしているのですが、中古の区分所有マンションの場合には、建物本体と付属設備具体的な分け方について税法上明確な基準が設けられていないため注意が必要です。ただ「合理的に見積もって決める」と定められているだけなので、捉え方もそれぞれです。税務のプロであるはずの税理士ですら、実務経験がない場合、答えられないケースもある様ですので、取得前には必ず不動産会社に確認して下さい。きちんと明確な回答をしてくれるかどうか、実務能力のレベルが問われる所だと思います。次回は減価償却の注意点についてみていきます。
