今回は不動産収入の必要経費の中身を詳しくみていきたいと思います。必要経費として認められるのは以下の６つの費用です。
【実際に出て行く費用】
- 1.借入金利：ローンを組んで取得した場合、建物部分に係る借入金利
- 2.租税公課：固定資産税（毎年）・都市計画税（毎年）・取得税（取得時）
- 3.登記費用：登記費用・抵当権設定費用等
- 4.管理費用：管理費・修繕積立金等
- 5.雑費：火災保険料・保証料・事務手数料・司法書士などへの報酬等
【実際の支出はないが、経費として認められる費用】
- 6.減価償却費：建物部分・付属設備（土地は含まない）
この（6.）の減価償却費が不動産収入最大の特徴といっても過言ではありません。減価償却とは物の劣化に対してある一定の割合が経費として認められることを指します。不動産の場合は、建物部分と付属設備の取得金額をある期間にわたって分割して費用計上することができます。減価償却費は実際の支出を伴う費用ではありません。税金上でのみ経費として認められるため、減価償却費が大きければ大きいほど、節税につながると言われています。
減価償却費を計算するために、資産の種類ごとに費用として分割計上できる期間（耐用年数）が決められています。これは資産を実際に使用できる期間とは異なり、あくまでも税法上であらかじめ定められた年数です。例えば建物の構造が鉄筋コンクリート（RC）だとすると、その耐用年数は47年（新築）、木造の場合は22年（新築）になります。資産ごとの耐用年数は国税庁のホームページを参考にして下さい。
上記の例は新築の場合の耐用年数でしたが、中古の場合はどうなるのでしょうか。次回のコラムで必要経費の落とし穴と共にお伝えします。
